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　　政策“工具箱”推动楼市供需互动迎来新变化

　　“趁着假期打算落实一下房子的事情。”与同事朋友外出游玩、回家探亲不同，陈先生在“双节”期间选择留在广州看房。假期开启后，他按计划去了天河、黄埔的几个楼盘，同时也约中介看了几套二手房。

　　像陈先生这样“双节”假期看房的不在少数。8天的长假，出游探亲爆棚，看房置业同样很热闹，这得益于楼市政策“工具箱”的明显作用，8月末以来广州陆续推动“认房不认贷”、存量房贷利率调整、限购调整等楼市新政落地后，积极效应已然浮现。

　　“新政肯定起了作用的，因为到访量确实在涨。”这是中秋国庆“双节”假期记者走访时，各家楼盘营销经理和销售人员说得最多的一句话。在热闹的同时，看房客也更加理性，广撒网、多看盘，更加注重宜居体验和居住性价比，成为这一时期楼市的显著特征，这也促进了房地产市场供给端在住宅产品上的调整。

　　房地产市场供求关系深刻变化，是影响当今楼市的重要因素，不论是看房客、购房者还是卖家和开发商，大家都感受到“买方市场”带来的新气象。在经历“双节”假期的火热之后，楼市政策优化的效应，如何接续发挥作用？

　　市场变化

　　假期热度提升，楼盘加班至深夜

　　国庆节当晚，南方日报记者在全新盘龙湖御湖境营销中心看到，现场一派灯火通明，多组客人坐在卡座上与销售沟通买房细节。

　　“这几天下班都挺晚的，因为有看房客晚上才会过来，而如果要探讨价格之类的细节，那熬到几点都有可能。”御湖境营销负责人陶秋宇说。

　　番禺和黄埔，是广州楼市新政落地后最受关注的两大城区，“双节”长假开启后，两区的楼盘均迎来大量到访客，忙碌成了这个“双节”长假各个楼盘的常态。

　　在万科城市之光，营销经理欧阳凯告诉记者，9月以来该楼盘已经迎来两拨看房高峰，分别是“认房不认贷”、存量房贷利率下调落实和广州限购政策调整之后。“我们统计了一下，新政落地后到访量提升了大概30%。”

　　在仍然保持限购状态的天河、荔湾等城区，各家楼盘同样迎来了不少看房客。

　　“这几天是真的忙，你看销售中心都已经没位子坐了。”在天河著名的刚需大盘珠江花城，营销经理李力向南方+记者感叹道。“我们这里算是广州天河相当有人气的楼盘了，主力的88平方米‘3+1’房目前售价450万元起，在中心城区非常有优势。”

　　而在荔湾，长假首日刚刚开放的武汉城建·保利·花语和岸项目，平均每天能有约100组到访量。

　　南方日报记者走访发现，从客群分布来看，各个区域的楼盘看房客主要还是以所在片区和周边片区为主。例如万科黄埔新城主要向西边辐射，吸引珠江新城、金融城、鱼珠片区首次置业的上班族，珠江花城主要接纳市区和东部片区希望在天河置业的购房者，御湖境除了有珠江新城、琶洲的上班族关注外，有很大一部分看房客是来自周边的星河湾、广地等旧盘业主。

　　不过，也有些楼盘吸引了不少外市甚至省外的看房客，“之前就有北京、上海的看房客来我们这里咨询，最近还有成都和杭州来的。”龙湖御湖境营销经理表示，这类客源一般是有资产配置的需求，另一方面也是假期到广州游玩顺便看看房。

　　心态变化

　　看客不急于出手，更愿“货比三家”

　　中指研究院在《2023年8月居民置业意愿调查报告》中指出，8月放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，到9月初，居民置业意愿上升至39%。北京、上海置业信心大幅增加，提升超过15个百分点，广州、深圳分别提升7、10个百分点。强政策刺激后，居民购房心态改善，观望群体也开始积极看房，带动半年内计划看房占比提升至66%，其中深圳、广州的计划看房占比提升均超10个百分点。

　　这个假期，赵峰（化名）也开启了看房计划，番禺不再限购，这让本就在番禺工作的他，将目光锁定在区内临近高速路口和地铁站点的片区，并且只想买新盘。“最近在卖的几个刚需楼盘都去逛过，也跟销售仔细聊过，估计不出意外的话，就在这几个盘中选一个。”

　　不过赵峰也表示，让他有些犹豫的，是每个楼盘或多或少都有“硬伤”。“比如有个盘配套成熟，教育资源也不错，但是太远了。另外一个盘虽说上班近一些，但卧室太小，放一张床后连衣柜都放不下……”

　　“闭着眼睛买房”时代早已远去，如今购房者对于置业决策的谨慎态度有明显提升，这一点也被不少开发商捕捉到。有楼盘营销经理告诉南方日报记者，他发现房客们与以前相比变得更加理智，也更加“挑剔”。

　　“不能买问题房企的楼盘，要选地段好的，地段里再挑好的住宅产品，不能交不了楼，不能物业服务太差……”赵峰认为，这是由于现在购房者需要在置业决策中寻求“安全感”，

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，过去那种“赶快去买房”的热情和冲动明显降温了，大家关注的是房价能不能稳定，哪里是安全的区域。

　　“首先要告诉看房客，楼盘与他们的需求是否符合，然后是给予购房者信心，让他们知道现在这个楼盘或者房源，对他们而言是比较合适的选择，把自己先做好。”荔湾一家楼盘的营销经理如是说。

　　需求变化

　　供给端自我革新，住宅更注重空间

　　面积没变但房间越来越多，飘窗、花池也成为改造对象，不论刚需还是改善盘，风雨连廊几乎快成标配……今年“双节”长假期间，南方+记者在广州走访各在售楼盘时发现了不少“有趣且普遍”的现象。

　　热度在回升，市场在调整，人们的居住需求也在发生深刻变化，倒逼开发商在居住产品供给上不断调整。近年来不断涌现的“+1”房户型便是其中之一，其将屋内的阳台、入户花园等半赠空间改造成房间，将原本的两房变成“2+1”房，三房变成“3+1”房。

　　除了“+1房”，更多的楼盘选择在花池、飘窗上做文章。

　　“我们115平方米的户型，主卧做了270度的景观面，飘窗有80厘米宽，用途很多，比如你看样板房里的衣柜也是利用飘窗位置去设计定制的。”保利花语和岸的销售人员向南方日报记者介绍，该户型的使用率达到了107%左右。

　　从南方日报记者在广州走访的情况来看，目前新近在售的楼盘，使用率90%、95%已经是比较普遍的做法，不论刚需、改善还是高端楼盘，皆是如此。

　　做大空间还体现在户型设计营造出的宽敞感，例如在珠江花城，85平方米的横厅三房户型很受看房客的关注。“横厅可以把80多平的住宅打造出100平方米的感觉。”营销负责人说。

　　在空间上做文章，背后是愈加明确的实际居住需求。

　　李宇嘉认为，房价仍在高位的情况下，控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。“这类户型可谓麻雀虽小五脏俱全，看上去啥都有。”

　　克而瑞研究中心近期在一份针对改善型需求群体的调研报告中指出，今年以来，改善人群已成为房地产市场的主力，他们关注政策、观察市场，其置业需求显露出较强的韧性。自身状况看，市场供过于求使得买房者更有底气，改善人群虽然对现有居住条件不满意，但并不着急出手，符合自身需求才是重点。

　　预期变化

　　楼市回温之后，政策效应如何接续？

　　“跟你报个喜，我们已经完成了假期定下的销售计划。”10月5日下午，广州荔湾一家楼盘经理通过微信向南方日报记者透露了这个消息“主要是前期客户回流了，该做决定的人出手了。”

　　合富研究院统计数据显示，假期广州一手住宅成交量环比上升150%。中指研究院数据指出，广州新建商品住宅假期成交15.7万平方米，与2022年同期相比日均增加13%，是四大一线城市中一手成交面积最多的。

　　各家开发商业也在陆续自行发布成交数据。例如中海亚运城8天到访量累计1200组，成交80套。珠江花城假期接待了3500多组到访客，成交156套。荔湾万汇天地朗庭迎来1675组看房客，卖出268套……假期楼盘到访和成交已经达到不少开发商的预期。

　　“广州节前和假期的热度、成交量有明显回升的。”中指研究院华南地产研究主管陈雪强认为，这是政策利好带动以及开发商加大推货力度带来的效应。

　　不过李宇嘉在假期期间走访楼盘后认为，广州楼市来访转下定的比例并不高。“即便是真正的刚需，也并不急于交定金。另外一些楼盘采取小批量推盘策略，担心推了也卖不出去。”

　　无论如何，调控政策的“工具箱”已在发挥作用，“金九银十”和国庆长假，部分城市的热度提升便是证明。但如何让房地产业彻底走出低谷，仍需要长期观察。

　　克而瑞研究中心指出，随着多个热点城市政策执行落地，热度回升已是大概率事件，四季度商品房销售面积将企稳回升，但不会出现以往的V型反转，销售回暖、预期修复或将带动房企投资意愿的回升，在保交付、加快竣工持续发力下，开发投资有望在年内筑底企稳。

　　“经济复苏及居民信心恢复是房地产市场企稳的前提条件。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期看供需两端的政策均有优化空间，本轮市场恢复需要更久，修复过程缓慢温和，需保持合理预期。

　　南方日报记者葛政涵柴亚娟周中雨

　　解新招

　　“俘获” Z世代 “吃”“喝”质优价更优

　　在一连8天“超级黄金周”的加持下，今年“金九银十”传统消费旺季的成绩连创新高。

　　美团、大众点评数据显示，中秋国庆假期前六日，全国服务零售日均消费规模较2019年同期增长153%，迎五年来最旺“十一”，其中广东省服务零售日均消费规模在全国排名第一，同比增幅超过50%。

　　南方日报记者采访了解到，虽然长假已结束，但消费热度不减，各大商圈川流不息、购物活动持续不断、促消费政策措施陆续有来。通过供给创新、玩法多元、线上线下齐发力，消费市场迸发出蓬勃生机。

　　餐饮消费持续火爆

　　10月8日是调休上班日，南方日报记者看到，位于广州凯德乐峰广场的喜茶门店内订单不停刷屏，鲍师傅点心铺前也排起长龙；一楼中庭处，广场与广东最长寿照相馆、中华老字号艳芳照相馆联合打造的“时光隧道”影像展吸引不少人驻足观看、拍照打卡。

　　据乐峰广场负责人介绍，“超级黄金周期间（9月29日—10月6日），广场客流日均超7.5万人次，同比增长达三成。黄金周恰逢广场10周年庆典，我们准备了如主题沙龙、盛典特惠、品牌焕新等一系列娱乐促销等活动，预计9—10月，整个广场都会取得一个不错的销售成绩。”

　　“其中，餐饮、玩具潮品表现尤为突出”，该负责人表示，近期广场进行业态优化升级，“礼品纪念品、玩具业态的占比提升了2%，餐饮业态则进一步提升丰富达到28%的占比率。”

　　正如该负责人所言，在“吃”上，消费者热情满满。数据显示，今年以来，餐饮消费持续回升，成为经济数据中的一个亮点。2023年1—8月，全国餐饮收入32818亿元，同比上升19.4%。据美团数据，假期期间，全国餐饮堂食消费规模较2019年同期增长254%。

　　据西贝餐饮统计，今年十一黄金周期间，西贝莜面村全国347家门店，累计接待客流超260万人次，同比去年十一黄金周客流增长16%。位于北京西红门宜家店、广州正佳店、深圳欢乐海岸店等商圈店，均出现用餐高峰时段客人平均等候半小时以上的现象。

　　广州酒家、陶陶居方面表示，长假结束的近一周以来，餐厅人气依旧，在周末全天以及周一至周五晚市的这些时间段，多数门店需排队等位。

　　个性婚宴“不走寻常路”

　　在“吃”的市场里，婚宴是特别的存在。有意思的是，在河南平顶山，两位资深“捞粉”国庆期间迎来了自己的“海底捞火锅户外婚礼”。新郎赵先生表示，自己和妻子都是海底捞“黑海”级别会员，两人在海底捞留下了许多重要的人生回忆，因此希望将自己的婚礼变成一个欢乐的百人火锅大聚会。

　　“黄金周”期间婚宴市场火爆，多位涉足婚宴市场的相关人士都表示，今年婚宴潮比以往来得更加猛烈，而且婚宴形式花样繁多，不再千篇一律。因为Z世代办婚礼往往不走寻常路，给从业者提出更多新挑战。

　　广州酒家滨江西店负责人谈道，“现在结婚的都是90后为主，他们比较有个性化，比如婚庆布置不一定使用传统的金色和红色。”

　　花费昂贵的上百桌婚宴大场、千篇一律的商业婚宴场景，不再受到Z世代年轻人的喜欢，他们的婚宴消费已从“流量审美”走向“个性审美”，更注重遵从自己的内心、喜欢量身定制的个性化婚礼。

　　“婚宴作为餐饮细分领域下的一个消费场景，近年来已经有不少大型餐企在朝着这个市场发力了。未来针对这一细分领域，可能会涌现出更多新产品、新品牌以及新的营销方式。而本身就有这块业务的酒店或饭店，未来也需要深入细致地去揣摩新一代消费群体内心的真实想法，把握新的婚宴消费心理，从而抢占市场。”一位饭店负责人说道。

　　白酒企业

　　联名“喝”出圈

　　扫红包、开瓶盖、演唱会……国庆期间，白酒企业玩起了新花样。

　　白酒行业近年来不断尝试新的营销方式，以吸引年轻消费者。早前，茅台牵手瑞幸推出了“酱香拿铁”咖啡，上线首日单品销售额超1亿元，成为了“现象级营销事件”。紧接着，茅台又推出了酒心巧克力等新品，满足多元化需求。

　　茅台的“萌反差”跨界给传统白酒销售带来新思路，“黄金周”前后各种跨界接连上市。茅台和广州酒家联合推出“飞月·茅台系列积木月饼”，水井坊与哈根达斯共同推出的联名款中秋冰淇淋礼盒，泸州老窖也与光明乳业联名推出光明×泸州老窖酒香冰月礼盒等等。

　　不仅白酒跨界做月饼，今年，不少餐饮与各酒水企业捆绑销售节日宴席，陶陶居的节日宴与梅见联合，提前预订宴席可送酒一瓶；广州酒家则与轩尼诗共推“消费加购”。

　　从以上诸多跨界可以看到，传统边界正在被打破，不同产品、不同品牌之间彼此互相融合碰撞，以期为大众提供更丰富多元的消费体验。

　　“高性价比”成为新战略

　　无论是独特的个性婚礼，还是白酒的“跨界联名”潮，都为这些品牌厂商俘获到了新客群，譬如Z世代群体的欢心。这背后，其实是品牌商优化供给，调整供给结构，推出更多质优价更优的产品的战略。

　　奈雪“周周9.9元喝奈雪鲜奶茶”活动持续火爆，假期热卖超300万杯鲜奶茶，同时带来约150万新增会员。而乐乐茶也在近期针对新品，推出“周周9.9元，天天贵人茶”活动。

　　来自奈雪的茶、喜茶的数据则显示，全国多地门店环比节前均实现超500%的增长。其中奈雪的茶，假期售出超1000万杯茶饮，部分城市线上外卖订单增长超200%。位于深圳的奈雪生活、奈雪茶院单日客流量均突破3万人次。

　　国庆期间，在一家大型连锁商超里，可以看到白酒货架上都打着“促销”字样。汾酒青花20“1件减20元”，到手价为488元。茅台1935“1件减211元”，到手价为1288元。郎酒红花郎“买一件减90元”，到手价为609元；青花郎“买1件减190元”，到手价为1109元。君品习酒“1件减80元”，到手价为1319元。折后价基本与线上渠道售价齐平。店员透露，相关促销活动从8月中旬开始，一直持续到10月中旬。

　　“双节的餐饮市场和旅游市场的火爆，给白酒去库存提供了非常好的契机跟场景。”中国食品产业分析师朱丹蓬观察到。酒类分析师蔡学飞对此也认为，中秋国庆开启了下半年旺销季，各家酒企都加大了促销力度，目前来看茅台五粮液泸州老窖等头部酒企的明星产品，由于在宴席与礼品市场具有刚需性，表现更突出，其他品牌则稍逊。

　　“可以看到，消费者越来越理性，高性价比的产品会更具有吸引力”，东莞市餐饮连锁发展促进会秘书长徐波分析，对消费者来说的一杯9.9元真香奶茶，就是测试茶饮品牌硬实力的一块试金石，没有足够完善的供应链系统、管理体系等作为支撑，是扛不住这看似赔本的定价的。正因如此，星巴克、喜茶、瑞幸、奈雪的茶等茶饮咖啡头部品牌间的竞争，已由单一产品竞争，升级成为上下游供应链的竞争。

　　京东消费及产业发展研究院数据显示，越来越多消费者在购物前会搜集商品的成分、功能等资料，一款产品要想进入购物车必须经得起研究对比。

　　理性消费对商品核心竞争力提出了新要求。广州市社会科学院现代产业研究所副研究员陈峰分析表示，商家品牌满足消费者对高品质、高性价比的需求同时，还需不断提升产品质量和服务水平，要注重研发和创新，从而推动产品品质再提升。

　　南方日报记者李劼黄晓韵

　　本版统筹：姚翀权威配资